近期，上饶市房地产管理局官网公布了《上饶市物业管理办法》（饶府发[2015]3号），该办法第一百零八条明确规定自发布之日起施行，同时废止原《上饶市住宅区管理办法》（饶府发[2002]22号）。

 

     原《上饶市住宅区管理办法》印发于2002年12月15日。上饶市房地产管理局成立于2002年7月。当年出台的《上饶市住宅区管理办法》在施行了13年后，被新的《上饶市物业管理办法》取代。作为主管部门，市房管局见证了我市物业管理行业由小到大的过程，新的物业管理办法更折射出市房管局组建13年来全市房地产业的发展进程。

 

　　2015版《上饶市物业管理办法》共八章一百零八条，相较13年前八章三十九条的原《上饶市住宅区管理办法》，不仅篇幅有了巨幅增加，而且在内容上，已突破“住宅区”的限制，将物业管理延伸到住宅区、商业区、工矿区，以及机关、学校、医院等场所，力推社会化、专业化、市场化的物业服务行业全面发展。

 

　　对比新旧两版物业管理办法，记者发现，虽然同为八章，且均有“总则”“附则”，但新版单列了“法律责任”一章，凸显了依法治理的理念。同时，在业主、业主大会和业主委员会，以及物业服务、维修资金和质保金、物业使用和维护等内容上，新版增加了大量新规定或对旧版进行了补充完善。记者经过梳理，列出以下主要新增内容。

　　■老住宅区改造　　

 

　　新办法第六条规定，各县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取措施，对配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区进行整治改造，逐步实行物业管理。

　　■首次业主大会　　

 

　　新办法第十条规定，房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，建设单位应当在30日内书面报告所在地街道办、乡（镇）政府要求召开首次业主大会。相较旧版办法中“入住率达到50%以上”的标准，新规更具可操作性。

　　■业主大会筹备经费　　

 

　　新办法第十四条规定，新建开发项目首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老住宅区首次业主大会的筹备经费，缴交了维修资金的住宅小区，可从维修资金增值收益中申请；未缴交维修资金的，由全体业主共同承担。该条对老住宅区首次业主大会的筹备经费进行了明确规定。

　　■业主委员会　　

 

　　新办法第二十二条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全体业主对物业实施自治管理的自治组织。该条不仅详列了业主委员会的十大职责，更要求业主委员会设立监督小组，邀请社区居委会干部任职。新办法第三十二条规定，业主大会、业主委员会日常工作经费可以由业主分摊，也可以在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营的收益和维修资金的增值收益中列支。

　　■物业管理用房　　

 

　　新办法第三十四条规定，建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业管理用房；规模较小的，物业管理用房不得低于120平方米。这一新规比老版千分之九的比例大大降低，有利于建设单位降低开发成本。

　　■前期物业管理　　

 

　　新办法要求通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，第三十九条对此进行了详细规定。同时第四十一条对前期物业服务的服务内容、服务标准、二次供水和电梯费用的分摊、收费标准、收费方式及收费起始时间等进行了规范。第四十三条对建设工程竣工验收合格等物业交付条件进行了规范。新办法条文之具体，远超老办法。

　　■物业服务收费　　

 

　　新办法明确规定，住宅类物业服务收费实行政府指导价，其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。第六十条指出，物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费；物业交付后的物业服务费由业主承担。

　　■应急物业管理　　

 

　　新办法首次对物业服务企业退出项目管理时的应急状况进行了规定。第六十五条明确，物业服务企业退出项目管理时业主大会仍未选聘到新企业的，项目所在地的街道办、乡（镇）政府应制订应急管理预案，由所在地社区居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服务，基本服务费由居委会向居民收取。3至6个月后仍未选聘到物业服务企业的，由业主实施自治管理。

　　■业主自治管理　　

 

　　新办法还首次对业主自治管理进行了规定。第六十七条明确指出，规模较小且具备自治管理条件的住宅小区，经1/2以上业主同意，可由业主实施自治管理，设定执行机构及负责人，负责自治管理的组织实施并承担相关责任。

　　■维修资金　　

 

　　新办法第七十一条规定，购房者（含住宅房、非住宅房、经济适用房、拆迁安置房）应当按相关规定交存维修资金，交存标准为：多层建筑70元/平方米；高层建筑100元/平方米。相较老版“按购房款2%比例缴纳”标准，购房者的实际负担表现出房产总价越高，负担相对越轻的状态。

　　■住宅物业质保金　　

 

　　新办法首次规定新建住宅物业实行质量保修金制度。第七十四条要求建设单位在办理项目竣工验收手续时、申请不动产权属初始登记前交存物业质保金，标准为：多层住宅30元/平方米，高层住宅50元/平方米，并应向业主出示相关证明。第七十五条规定物业质保金保证的保修责任期限为同一开发项目所有房屋交付业主使用满5年。

　　“新办法有新规定、新拓展，体现了我市房地产业发展对物业管理与服务的新要求。”市房管局物业维修资金管理中心副主任徐向晟在接受记者采访时表示，“新办法在内容细化、可操作性方面取得了长足进步，是2002版物业管理办法的全面升级版。”