据市房管局数据显示，上饶市中心城区今年1至4月商品住宅销售面积31.545万平方米，同比增长7.35%。这是自2013年12月以来连续15个月下滑之后，中心城区楼市首次连续两月初现回暖态势。这表明，上饶市有关政策和国家宏观调控措施的叠加效应已开始显现。记者 曾纤

　　新政叠加

　　促进我市房地产市场平稳健康发展

　　今年3月30日，国家开始新一轮楼市调控政策，中央相关部委出台“放宽二套房贷及调整二手房营业税年限”：二套房贷首付由之前的七成降至四成，并不再硬性要求提高二套房利率；二手房交易营业税减免由之前的5年调整为2年，以此激活二手房市场交易等。

　　在国家房产新政力挺楼市的大背景下，我市顺应趋势也出台了各项具体的优惠政策，如实行税收优惠政策、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、加大住房公积金支持职工购房力度、全面开展商业银行贷款转住房公积金贷款业务、个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定，这都有利于进一步改善房地产市场调控，促进我市房地产市场平稳健康发展，同时也受到市民特别是购房者和住房困难户的极大关注。

　　新政满月

　　我市房地产市场呈现“量升价稳”态势

　　5月11日，记者从市房管局了解到我市中心城区今年1至4月商品住宅销售情况，发现“3·30”新政满月之后，4月我市房地产市场呈现“量升价稳”态势。

　　据了解，上海广场今年第1季度销售了24套房子，均价为4850元/㎡；而4月仅一个月就销售了50套房子，均价为4641元/㎡，相比第一季度均价下降了209元/㎡。同样的，上饶万达广场也出现了“量升价稳”的现象，4月销售了39套房子，价格略涨了129元/㎡。

　　针对此回暖现象，我市多个楼盘的销售人士表示，近期市场成交相对活跃，除了房企自身的促销手段、营销策略等市场因素外，还与新一轮楼市调控政策的扶持有关，“3·30政策”出台后，4月份市场回暖就很明显。

　　此外，当天记者在市房产交易中心也看到了前来办理过户手续的市民排起了长队。“现在二手房交易营业税减免由之前的5年调整为2年，最近我就把之前想卖掉的旧房子给卖掉了。”正在办理过户手续的李先生告诉记者。    

　　政策调控

　　合理释放刚需及改善性需求

　　目前我市楼市的需求结构中，三分之一是刚性需求，三分之一是改善性需求，三分之一是投资性需求，其中投资性需求已经基本转移，因此，政策的适时调控，将合理释放刚性需求及改善性性需求。

　　市房管局政研室主任张水金告诉记者：“当下，对刚性需求或改善性需求的购房者来说，正是入市的最佳时期。”同时他分析说：“第一，房地产政策近期迎来密集调整，其中包括二套房商业贷款首付比例最低降至四成，公积金贷款首套房首付降至两成，二套房首付最低降至三成，个人所购普通住房对外销售免征营业税年限由5年以上降至2年以上，等等。这些变化是符合房地产市场发展规律的。此外，我市的一些具体的优惠政策如公积金新政等也起到了较好的配合作用。如今的房地产政策已经回归为‘鼓励居民自主性、改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展’的正常基调。”

　　随着高铁效应的显现，以及广丰撤县设区和城镇化提速，在饶置业已经成为不少刚需购房者的选择。美地印象销售经理周先生表示：“目前我们的客户从地域来看，信州区的为15%，上饶县下辖乡镇的为45%，德兴横峰共为20%，玉山铅山共为20%。”这意味着，上饶市区周边的县市购买者已经成为了我市刚需一族的主力军。

　　不同于刚需所追求的“居者有其屋”，改善型购房是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式，除了更大的居住空间外，大家也在追求更好的居住体验，品质、学区、配套等因素成为购房者较为关注的方面。

　　这不，在刚刚过去的4月，市民余先生就换了一套新房子。他说：“之前我就想要换房，但苦于换房的成本比较高，拿出六成的首付确实比较困难。现在买房的时机不错，不断出台的新政降低了我们再次置业的门槛。”

　　以价换量

　　去库存仍是首要任务

　　数据显示，市中心城区待售各类商品房库存190万平方米左右，去化库存周期约20个月。但随着新政的刺激，当前去化周期已缩短为15个月左右，预计今年内将进一步朝楼市供需平衡格局转变。

　　综合各方观点以及市场的反映，房贷新政会提振房地产的短期销售和市场信心，但扭转房地产行业的结构性下行趋势尚需一定时间。市房管局政研室主任张水金认为，短期内销售量的提升仍取决于企业的降价幅度。而对于大量销售不佳的房企来说，借助政策利好，在2015年“以价换量”是必需的选择。

　　这从今年第1季度市中心城区各楼盘销售进度中可见一斑：如蔚蓝香廷楼盘销售168套，销售量排名第1位，均价为4628元/㎡，价位略低于去年同期水平。美地印象楼盘销售139套，销售排名第3位，均价3873/㎡，价位也低于去年同期水平。相反，很多“销售排名没上去”的销售楼盘往往是“价位没下来”。因此，目前上饶市房企“以价换量”，去库存仍是首要任务。

　　银行降息

　　推动楼市五月升温

　　5月10日，中国人民银行发布消息，自5月11日起下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。记者了解到，连续降息已经逐渐改变了人们的心理预期——随着购房成本的不断下降，有购房需求的人群购买意愿越来越强烈，五月上饶楼市将会升温。